“熱鬧是他們的,我什么都沒有”!

近日一購房者對四川樂居如是描述自己的心態(tài)。該網(wǎng)友參與多次參與神盤的搖號,但是半年了都沒有買到稱心如意的房子,當然根本原因還是自己預(yù)算不足。頻頻拍出的萬元地,也在刺激著他的神經(jīng),再不買房以后更加困難了。

據(jù)四川樂居統(tǒng)計,2017年至2020年7月5日,大成都范圍內(nèi)已經(jīng)成交了111宗樓面地價破萬的土地。

從各年份來看,2017年是值得銘記的,33宗,首次上兩位數(shù),之前幾年的“萬元地”都是個位數(shù);2018年由于政策調(diào)整,配建多了,因此名義地價上的“萬元地”只有20宗;2019年市場有所恢復(fù),主城區(qū)土地樓面地價破萬是常事;到2020年,受疫情影響,經(jīng)濟比較艱難,貨幣政策寬松,融資成本相對較低,開發(fā)商又開始囤地,除了主城區(qū)熱,天府新區(qū)也很熱!

(上半年天府新區(qū)成交典型土地一覽)

從各個城區(qū)來看,目前“萬元地”集中在主城區(qū)和天府新區(qū);天府新區(qū)成交面積是最多的,達到了1248.5畝,而且比第二名武侯區(qū)多了四百多畝;近郊區(qū)中雙流表現(xiàn)比較突出,“萬元地”面積達到了785畝,共有8宗地,拿地的開發(fā)商有中海、北辰、城投置地、新力、奧園地產(chǎn)、四川交投、華興住宅,雙流的平均地價也是近郊區(qū)中最高的;龍泉驛的“萬元地”也達到了6宗共532畝,主要集中在十陵板塊(占了4宗);其他二圈層則沒有如此受到開發(fā)商追捧。

(單位:畝;剔除了加油站用地)

從計容建面這個維度(即能夠拿出來賣的建筑面積)來看,天府新區(qū)162.55萬平米也是遙遙領(lǐng)先其他各區(qū);武侯、雙流、青羊、成華幾個區(qū)的計容建面差不太多,都在110萬平米左右;

(單位:畝;剔除了加油站用地)

從項目來看,“拿地一時爽,營銷兩行淚”能夠反映部分“萬元地”的現(xiàn)狀。因為從目前的行情來看,“萬元地”項目非?？简灧科蟮拈_發(fā)能力,退地的、難產(chǎn)的雖是少數(shù)但也有,“萬元地”大部分都是在艱難的平銷去化中。

• 2017年的33宗地中,除去一宗退地的,還有32宗,其中案名公開了的有30宗,有22宗地有過拿證銷售行為,當然也有像朗基國賓御府、東原印長江這種住宅已經(jīng)售罄的樓盤。

• 2018年的20宗地中,除去一宗加油站用地和一宗純商業(yè)用地,還有18宗,這其中有14宗可以在公開資料查到案名,有10宗地有過拿證銷售行為

• 2019年的38宗地中,除去一宗加油站用地,還有37宗,這其中有27宗可以在公開資料查到案名,只有9宗有過拿證銷售行為

• 2020年的20宗地,都還沒有公開案名,值得期待。

一般來說,這些“萬元地”都是定位高端改善,房企都會在不違反廣告法的前提下絞盡腦汁地形容自己高端,比如“燈塔級”、“TOP級”、“院子系”、“**墅”、“巔峰”、“塔尖”、“**天*”等等。樓面地價占房價的比例約為三分之一到三分之二左右,不同建筑形態(tài)的占比有所差異,從小高層、洋房、疊拼依次往下遞減。

從目前來看及以后來看,“萬元地”可能會是市場的新常態(tài),他的風向標意義已經(jīng)不如2017年那么多,接下來我們就重點關(guān)注那些樓面地價大于等于15000元/平米的土地,目前已經(jīng)有24宗了,其基本情況如下:

 
附件:已呈現(xiàn)的“萬元地”項目分布(圖片中數(shù)字為樓面地價)